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实体商业的“困局”怎么破?

2016-01-21 17:22点击:
作为城市商业的“先行军”和“顶梁柱”,杭州的商业综合体以及商品专业市场、特色商业街(区)不仅起步较早,而且总体数量和规模都相对较大,亦是对社会消费品零售总额项贡献最明显、影响居民商品消费品质最深远的商业大业态。
 
  随着经济步入新常态,商业新业态不断涌现,电子商务带来巨大冲击,城乡居民消费需求与生活方式发生巨大变化,这些曾经的商业“航母”们却面临着前所未有的挑战,甚至对整体商业的健康有序发展产生了影响。
 
  目前杭州这三大商业业态发展现状到底如何?这些大体量的商业“航母”究竟该如何调转船头,又该驶向何方?日前由杭州市商务委员会牵头推进、浙江工商大学等专业学术机构参与调研撰写的“杭州市商业网点布局及业态发展研究”系列白皮书(以下简称“白皮书”),对这些大家关心的问题也作了重点关注。
 
  本期“聚焦杭州商业布局”,请大伙儿跟我们一块儿探究杭州商业综合体、商品专业市场、商业特色这三类大业态的现状,畅想未来发展方向。
 
  商业综合体
 
  未来五年,杭州的商业综合体将从现在的36个增至80个以上
 
  就在昨天,全新改造后的解百新元华项目低调试营业。它的开业也正式拉开了2016年杭州商业综合体项目集中入市的大幕——位于城南原杭州卷烟厂地块的利星二店已基本确定将在今年上半年开业,主打快时尚和夜生活;让杭城人等待了十年之久的嘉里中心项目也将在今年上半年率先开出酒店部分,呈现出更适合杭州这座城市的商业业态;同样被视作“业界重磅”的项目还有位于武林商圈的国大城市广场和钱江新城商圈的来福士中心,目前也都基本敲定会在年内开业……据不完全统计,仅今年杭州全市范围内预计就将有二十几个大大小小的商业综合体项目陆续开业。
 
  而对于整个杭州商业来说,2016年仅仅只是商业综合体集中入市的开端罢了。
 
  “白皮书”调查的数据显示,截至2015年底,杭州已建成开业的商业综合体(建筑面积在4万平方米以上,下同)共有36个,商业建筑总面积约307.7万平方米;在建商业综合体29个,商业建筑总面积384.3万平方米;规划项目16个,商业建筑总面积213.6平方米。也就是说,按照目前的规划及建设情况,预计到2020年杭州商业综合体将超过80个,其中商业建筑面积在5万平方米以下的小型综合体有18个,商业建筑面积在5-10万平方米的中型综合体有32个,商业建筑面积在10-15万平方米的大型综合体有17个,商业建筑面积在15万平方米以上的有13个,总体量将达到目前的3倍。
 
  “根据国际商业综合体的开发经验,一座大型商业综合体的服务半径为3-5公里,常住人口规模约为50万-80万人。按照2020年杭州市区常住人口650万测算,能够获得消费支撑的大型商业综合体为8-11家。而今后五年杭州商业建筑面积10万平方米以上大型商业综合体将达30个,大型商业综合体呈井喷式发展,过度竞争现象正在显现。”“白皮书”指出。
 
  布局不均衡依旧明显,不同区域的综合体将引导差异化发展
 
  虽然总体量增长迅猛,但与此同时,目前杭州商业综合体空间布局不均衡的状况却依然存在。大量新项目的入市虽能在一定程度上缓解这种不均衡,但短期内却无法彻底解决。
 
  “白皮书”中杭州各地区商业综合体的面积数据表明,截至2014年底,拱墅区、下城区的商业综合体无论是总面积还是人均面积都在杭州13个区、县(市)中遥遥领先,临安、建德、桐庐、淳安则尚无已开业的建筑面积在4万平方米以上的商业综合体项目,布局不均衡相当明显。
 
  而接下来五年的时间里,余杭、江干和拱墅等城区会成为全市商业综合体供应的主要区域。预计到2020年,全杭州范围内,余杭区商业综合体的商业建筑面积最大,将达到233.3万平方米,江干区、下城区、拱墅区紧随其后。根据此次“白皮书”调查组掌握的情况,在今后五年内,大型商业综合体项目缺乏的临安、建德、桐庐、淳安依然没有新的项目入市。
 
  “我们接下来会通过规划引领,实施总量控制,引导各级政府和相关部门切实调控商业用地供给,以调整结构、优化布局为抓手,以环境资源承载能力为底线,按人口发展规模和消费者集聚程度实行商业设施规模总量和时序调控。”杭州市商务委员会市场体系建设处负责人表示,今后杭州将按提升区块、控制区块和鼓励区块等分区域发展商业综合体业态,引导综合体以人为本、按需布局、差异化定位。
 
  杭州市分区业态引导思路
 
  等级区域商业综合体业态引导思路
 
  商业老区上城提升原有商业综合体的品质,改善配套,积极对接下城地铁等公共交通,丰富业态构成,服务于本地居民及外来游客品质性的购物及休闲需求。
 
  商业新区江干鼓励商业综合体主题化、差异化定位,增设大型文拱墅化娱乐设施,服务于家庭化的商业需求,同时吸引西湖外来消费,形成新的消费热点。
 
  滨江
 
  新型城区萧山配套产业发展,控制商业综合体的体量,重点考虑余杭社区型购物中心;服务于所在地区组团或大型居住区,规模适度。
 
  郊县区域桐庐设置小型社区购物中心;服务社区内部基本商业需求;
 
  淳安考虑旅游西进的杭州发展战略,鼓励商业综合体采用商
 
  建德旅融合发展的转型升级模式。
 
  富阳
 
  临安
 
  综合体里的创新体验以后会越来越多
 
  去年末在苏州开业的诚品生活,以其书店、文创为主题的业态组合吸引了全国消费者,至今热度不减。而同样能吸引各地消费者特意赶过去逛一逛的还有主打艺术的上海K11。虽然所处区块、角色定位各不相同,但对比这两家商业综合体中的“宠儿”却不难发现,特色鲜明、提供创新体验是它们共同的特点。
 
  而这样的商业综合体,未来在杭州也会越来越多。
 
  通过提升商业综合体的硬件设施和软件配套,依托动静态交通、营造景观、个性服务、文化活动、信息技术应用等,杭州今后将着力引导商业综合体改善消费者体验,鼓励发展体验型的智慧商业业态,包括都市品质型、社区服务型、地铁上盖型、主题体验型、休闲娱乐型、品牌折扣型等不同类型引导业态创新与特色培育,实现商旅互动、商文融合、商圈竞合、协同发展。
 
  商品专业市场
 
  杭州293个专业市场面临转型升级、持续发展的共同“课题”
 
  与商业综合体相比,杭州作为市场大市、市场强市,各类商品专业市场不仅整体起步更早,市场规模也更为可观。“白皮书”数据显示,截至2014年末,杭州全市范围内共有商品专业市场293个,其中年成交额在亿元以上的有176个。
 
  按商品类别来看,这293个商品专业市场中,家居建材五金市场72个、纺织服装市场46个、农副水果食品市场45个、汽车汽配市场25个、家电通讯IT市场25个、小商品市场13个、机电市场9个、花木园林市场6个、黄金珠宝市场5个、二手交易市场4个、综合类市场19个以及其他市场24个。
 
  在相当长的一段时间内,杭州的商品专业市场无论是年成交额、租金收入还是摊位面积、从业人数都呈逐年增长态势,但近年来受到整体经济走势的影响以及电商兴起、各项成本上涨等因素的冲击,相当比例的专业市场如今正像很多实体商业一样面临巨大挑战,市场发展疲态凸显。此外,区域分布相对集中、国际贸易比重较低、信息化进程缓慢等也都在相当程度上制约着专业市场的进一步发展。
 
  根据“白皮书”的统计,2014年杭州的293家商品专业市场中有168家成交额较上一年持平或有所增长,但仅28%的市场年成交额增幅超过10%,有23.21%的市场租金收入出现下滑,近四分之一市场内的从业人数出现负增长。此外,截至2014年底,全市各商品专业市场中仅有46家开设了官网,开设网店的经营户数量也只占总数的4.19%。
 
  如何引导各商品专业市场继续发挥原有优势,加快信息化转型升级的整体进程,提升应对新市场、新需求、新变化的能力,从而实现新发展、新蜕变成了摆在政府主管部门和这293家专业市场面前共同的“课题”。
 
  商品专业市场的“互联网+”升级改造将全面启动
 
  每逢现在这样的春节前夕,有经验的杭州人都会习惯去四季青一带“淘”便宜,因为这时候急于回家的店家给出的通通都是清仓甩卖价。但很多杭州人或许并不知道,从去年年末开始,这一带的不少市场都已经入驻了由杭州市人民政府和阿里巴巴共同建设的“杭州产业带”,建起了“云市场”,正构建起一个以女装为先导部队的网上批发诚信平台。
 
  而据拱墅区商务局相关负责人透露,用不了多久辖区内的新时代家居生活广场也会启动线上线下融合的创新尝试。
 
  今后在杭州,传统商品专业市场借力“互联网+”谋求转型创新的将会越来越多。“白皮书”披露,对全市293家商品专业市场分两个阶段实施“互联网+”升级改造将成为下一阶段杭州商业网点建设的重点工作之一。按照规划,第一阶段为2016年试点阶段,将在各区、县(市)选择1-5家具备转型升级条件的商品专业市场实施首批“互联网+”升级改造示范,改造后的市场拥有自主建设的电商网站或整体入驻第三方电商交易平台,且市场经营户入驻比例超过50%。第二阶段为2017年至2020年推广阶段,通过试点、示范、宣传、培训梯度推进,按照“成熟一家,验收一家,补助一家”的政策,对全市商品专业市场实施“互联网+”改造,实现转型升级。
 
  经过“互联网+商品专业市场”升级改造,全市初步形成空间布局合理、信息化程度领先、流通服务水平大幅提高的现代商品专业市场集群,有效推进传统流通及服务转型典型企业和国家级电子商务示范基地、示范企业的创建和培育工作。
 
  商业特色街
 
  历经十多年打造,杭州已有17条各具风情的市级商业特色街
 
  如果说杭州有什么商业业态是最能突出这座城市特色,发展水平处于全国最前列的,那么非商业特色街莫属。
 
  作为拥有“国字号”商业特色街最多的城市之一,从1987年丝绸特色街区开街、2001年开始集中建设至今,杭州共培育、打造了一大批集聚效应显著、文化底蕴深厚、建筑风格鲜明、基础设施完备、街区管理完善、拉动消费作用明显的商业特色街(区),日渐成为杭州商贸、旅游的一张闪亮“金名片”,吸引着全国乃至全球来客。
 
  截至2015年末,杭州已拥有包括清河坊历史文化特色街区、湖滨旅游商贸特色街区、南山路艺术休闲特色街区、丝绸特色街区、武林路时尚女装街区、绍兴路汽车文化精品街区、信义坊商业步行街、石祥路汽车贸易街区、胜利河美食街、四季青服装特色街区、文三路电子信息街区、青芝坞休闲旅游慢生活特色街、西溪天堂风情美食特色街、梅家坞茶文化村、千岛湖秀水街、大兜路美食与历史文化特色街以及桐庐中杭路服装时尚特色街在内的17条市级商业特色街。在刚刚过去的2015年,这17条市级商业特色街共完成销售额561.92亿元,上缴利税8.06亿元,接待客流量12866万人。
 
  此外,杭州各区、县(市)还创建命名了17条区、县(市)商业特色街区,另有30条商业特色街区被列为区、县(市)商业特色街区培养目标。
 
  可以说,杭州目前已经在全市范围内架构起了定位准确、特色鲜明、消费便捷、服务优质的各级商业特色街区网络体系,打响了杭州商业特色街的品牌。
 
  杭州的商业特色街未来将向国际化街区迈进
 
  虽然杭州的商业特色街建设走在全国前列,但不可否认的是,目前不少实体商业业态所面临的经营、发展困境,商业特色街同样也面临。
 
  “当前全市各商业特色街区同样处在转型升级的关键期,如何审时度势、创新驱动,借力智慧商业的实践实现可持续发展,提升商业特色街的人气、财气,是未来重点探索、引导的方向。”杭州市商务委员会市场体系建设处负责人表示。
 
  根据“白皮书”披露的规划目标,接下来杭州将制定实施国际化街区创建计划,重点推进河坊街、湖滨、延安路等市级特色街区创建国际化街区;在巩固提升原有国家品牌街区的基础上,培育更多国字号商业特色街区,力争有1-2条与国外商业街结成友好街;创建省级特色商业街,引导商业特色街区要与旅游、文化融合发展,实现商、旅、文互动;鼓励、指导萧山区、余杭区以及杭州周边各县(市)商业特色街区的创建工作,各区、县(市)力争都培育1条市级商业特色街区。